不動産持分は、共有名義の不動産で1つの不動産を複数(2名以上)で共有する場合の、各共有者の所有権の割合です。
一般的に、不動産持分と聞くと土地半分や3分の1などのイメージを持つ人も多いようですが、これを間違えて認識していると不動産持分の売却のときなど認識違いが生じてしまうのでしっかり覚えておくことをおすすめします。
なお、不動産を他の相続人や共有名義者同士で共有していると税金や維持費がかかりますし自由に使えないなど様々なデメリットが生じます。
こちらでは、不動産持分の豆知識について解説していきますので参考にされることをおすすめします。

不動産持分(共有持分)はトラブルの元?


不動産持分もしくは共有持分は、権利上の意味で物理的なものではありません。
例えば、200㎡の土地を4人で共有しているとき持分割合が均等の1/4ずつだとします。
このとき、単純に200㎡÷4=50㎡が共有持分のイメージになって来るのですが共有割合が1/4でも持分割合に関係なく不動産全てに利用できるものですから不動産持分は権利での話であることが分かるのではないでしょうか。
権利上と物理的、これらの考え方は一つ間違えると全く違った方向性になるのでしっかり知識として覚えておきましょう。

一般的に、不動産売却は変更もしくは処分行為に相当するものですから不動産持分の共有者全員の同意がなければできません。
さらに、共有者だけでなくその配偶者が口を挟むこともあるでしょうし、共有者の中にはそこに住みたいなどのように言い出す人もいる、時間の経過により互いの意見が食い違ってしまう、話し合いがまとまらないなどあるので注意が必要です。
また、話し合いがまとまらない状態で相続が発生してしまうと相続人の人数に応じて共有者が増えることになり、権利関係がさらに複雑になることもあるでしょうし共有者の中には所在が分からなくなってしまうこともあるようです。

借入をするとき不動産持分は担保にできない


不動産を担保に入れてお金を借りることができる不動産担保ローン、これは自己所有の不動産や親族が所有している不動産を対象にした融資です。
しかし、不動産持分は担保の対象になるのだろうか、このような疑問を持つ人も多いのではないでしょうか。
担保設定は不動産売却と同じく変更もしくは処分行為に相当するもので金融機関から融資を受けたいときは、不動産を担保の形で提供するいわゆる抵当権を設定することになります。
抵当権を設定するときに登記手続きでは、不動産全体の抵当権を設定するとなった場合共有者全員の同意が必要になりますので不動産持分では担保にすることが難しくなるわけです。

相続した不動産持分の家を賃貸に出すときは、事実上物件の管理者がいたとしても貸借人との契約内容の決定および変更については共有負不動産の管理行為に相当しますので、持分の過半数での同意が必要です。
ちなみに、このときの過半数とは人数ではなくあくまでも持分(権利)である点に着目しましょう。
不動産持分は、共有しているのが兄弟や姉妹などの続柄の場合でもトラブルが起こる可能性がありますので、相続したときの遺産分割協議で共有状態にならないよう話を進めることがポイントです。

不動産持分売却のトラブルを避けるための豆知識


共有状態にすることでトラブルが起こる可能性があるわけですから、共有状態にならないようにすることが前提条件です。
相続が発生すると法定相続分で共同所有などのように考えがちですが、このような遺産分割を行うと共有状態になるので後々トラブルに繋がることが多いわけです。
相続した不動産の活用方法を話し合っていたけれども意見がまとまらない、維持管理などのコストがかかるだけで良いことが一つもない、売却しようとしているけれども中々売れないなどケースも少なくありません。
なお、共有状態になる主な要因は相続ですから、相続人同士で遺産分割協議を行うときに共有状態にならないよう協議を行って分割することがトラブルを回避させるコツといえましょう。

共有者同士で話し合いの場を持つことができるときは、不動産全体を売却するのが最善の策ですし一人でも不動産をそのまま残したいなどのように考える共有者がいるときは、その人に不動産持分を買い取って貰う方法もあります。
後は、土地限定になるけれども分筆で土地を分割してそれぞれが不動産を維持もしくは売却するなどのやり方もあるため、話し合いが可能なときにはいずれかの方法で解決策を見出すと良いでしょう。

まとめ

不動産持分に関する豆知識をご紹介しましたが、結論からすると相続した段階で共有状態にならないように遺産分割協議で話し合いを行うことが重要です。
既に遺産分割協議は終わり相続から数年化が経過している既に不動産持分での悩みを持つ人も多いことでしょう。
この場合も、共有状態を1日も早く脱却できるよう共有者同士で話し合いを行って不動産の売却など処分方法を検討することが大切です。
しかし、不仲や疎遠などのように話し合いができないケースもあるわけですが、不動産持分を売却すること実績を多く持つ不動産会社に相談することなどで問題解決に導きます。

参考サイト
不動産持分の事をもっと詳しく知りたい方へ
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